Haz clic aquí para leer nuestra historía en inglés.
Colony Ridge es el hogar de toda una serie de emprendedores empresarios, y su explosivo crecimiento es el motor detrás del distrito escolar de más rápido crecimiento del estado.
Colony Ridge también se enfrenta a una serie de desafíos legales. Tanto el Departamento de Justicia de EE.UU. como el estado de Texas demandaron a la promotora y acusaron a la empresa y a sus filiales de explotar a los compradores latinos de terrenos.
¿Tiene curiosidad sobre Colony Ridge?
Explore nuestro trabajo periodístico sobre la mayor urbanización del Condado de Liberty, incluyendo investigaciones a profundidad, historias de la comunidad, desafíos legales y mucho más.
Las demandas se han producido mientras algunos legisladores republicanos de Texas han afirmado falsamente que la comunidad es un imán para la inmigración ilegal y los cárteles mexicanos de la droga.
Desde comprobar las afirmaciones de la extrema derecha hasta la investigación de las prácticas de préstamos abusivos, la cobertura de las demandas pendientes y del crecimiento exponencial del numéro de estudiantes matriculados en Cleveland ISD, aquí está todo lo que necesita saber sobre el mayor promotor inmobiliario del Condado de Liberty.
¿Qué es Colony Ridge?
La urbanización es un conjunto de seis subdivisiones y casi 42,000 parcelas construidas por los hermanos William «Trey» Harris y John Harris a partir de 2011.
Las comunidades vecinas y los medios de comunicación conservadores compararon Colony Ridge con una colonia debido a los residentes, en su mayoría latinos y no estadounidenses, que la urbanización atrajo con tierras baratas y una regulación limitada. Los funcionarios estatales y federales suelen definir colonias como asentamientos no incorporados cerca de la frontera entre Estados Unidos y México con escasos servicios públicos.
¿Por qué Colony Ridge atrajo la atención de los legisladores?
El año pasado, los hermanos Harris invitaron a 22 legisladores y miembros del personal de la oficina del fiscal general y de la Cámara de Representantes de Texas a visitar Colony Ridge después de que los medios de comunicación de extrema derecha se refirieran a ella como un «imán para inmigrantes ilegales» a principios de octubre.
Los legisladores estatales que visitaron el lugar no vieron nada que respaldara esas afirmaciones y dijeron que las medidas que se adopten deben estar sustentadas en hechos.
Sin embargo, los 25 miembros republicanos de la delegación de Texas en la Cámara de Representantes, ninguno de los cuales asistió a la gira, firmaron una carta dirigida al gobernador Greg Abbott y al vicegobernador Dan Patrick, en la que afirmaban que Colony Ridge tiene una «asombrosa población de inmigrantes ilegales» y es escenario de la «continua actividad de los cárteles de la droga.»
En aquel momento, Patrick relacionó el crecimiento de la urbanización con las políticas de inmigración del presidente Joe Biden, pero no aportó ninguna evidencia que respaldara su afirmación. El vicegobernador también citó problemas medioambientales, de seguridad pública y educativos.
¿Qué tienen que decir los funcionarios del Condado de Liberty sobre estas afirmaciones?
El sheriff del Condado de Liberty, Bobby Rader, dijo que si bien Colony Ridge ha sufrido su cuota de delincuencia y actividad de carteles, los delitos violentos en Colony Ridge no son más frecuentes que en otras comunidades de la región de Houston.
Las cifras estatales muestran que la tasa de delitos violentos del Condado de Liberty fue menor en 2022 que en las jurisdicciones supervisadas por el Departamento de Policía de Houston y los alguaciles de los condados de Harris, Galveston y Chambers. Los condados de Montgomery, Fort Bend, Brazoria y Waller también reportaron tasas más bajas de crímenes violentos.
La mayor queja de Rader es no disponer de más agentes para patrullar la urbanización, que abarca 33,000 acres -un área mayor que Manhattan-, lastrada por la relativamente pequeña base impositiva del condado.
¿Esta fue la primera vez que los legisladores y los organismos estatales se enteraron de la existencia de Colony Ridge?
No necesariamente. Los registros muestran que al menos tres agencias estatales fueron advertidas sobre las prácticas comerciales del promotor immobiliario antes del año pasado.
Entre 2016 y 2023, los residentes hicieron más de cinco docenas de quejas a las agencias estatales sobre Colony Ridge y Terrenos Houston, una compañía hermana de Colony Ridge que anuncia lotes, opciones de financiamiento, zonas comerciales y todas las opciones para construir o colocar una casa en una propiedad.
El estado recibió 69 quejas en total.
¿Quiénes forman la población de Colony Ridge?
Las estimaciones de población varían según a quién se le pregunte, pero la mayoría de los residentes son de ascendencia latina, según John Harris, presidente y director general de Colony Ridge Inc.
Harris afirma que en la urbanización viven unas 40,000 personas. Pero los funcionarios del Condado de Liberty estiman que hay entre 75,000 y más de 100,000 residentes.
Según la Oficina del Censo de EE.UU., en el Condado de Liberty residen algo más de 108,000 personas, pero las autoridades locales afirman que esa cifra es inferior a la real porque los residentes de Colony Ridge, en su mayoría inmigrantes, son más difíciles de localizar para los censistas.
Vea un video por satélite del crecimiento en la urbanización entre octubre de 2016 y julio de 2024.
El auge de la población también ha traído consigo un espíritu emprendedor. La urbanización está repleta de negocios locales, como restaurantes, puestos de comida, camiones de comida, peluquerías, talleres mecánicos y mucho más.
¿Cómo afecta Colony Ridge al distrito escolar local?
El rápido crecimiento de Colony Ridge ha disparado el número de alumnos matriculados en Cleveland ISD. En 2013, el distrito tenía menos de 3,300 estudiantes. Al final del año escolar 2023-2024, la matrícula llegó a más de 12,000 estudiantes.
Para no quedarse atrás, el distrito construyó tres escuelas primarias adicionales y una escuela intermedia.
Desde 2019, los votantes del Condado de Liberty han rechazado cuatro propuestas de bonos de Cleveland ISD, incluida una emisión el año pasado que habría financiado edificios escolares, aulas y autobuses adicionales.
¿Por qué tanta gente compra terrenos de Colony Ridge?
A diferencia de las instituciones crediticias estándar, que tienen estrictos requisitos de préstamo y largos procesos de aprobación, Colony Ridge no comprueba el historial crediticio a la hora de ofrecer préstamos.
Esto, sumado a los pagos iniciales mínimos, se ha traducido en un auge demográfico. Los responsables de la empresa afirman que muchos de los que se han trasladado a Colony Ridge en la última década son latinos y probablemente habrían tenido problemas para obtener préstamos en otros lugares debido a su limitado historial crediticio.
Sin embargo, los préstamos de la empresa se conceden con tipos de interés elevados, de hasta el 13%.
¿De qué se le acusa a Colony Ridge?
El Departamento de Justicia y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor han acusado a Colony Ridge de dirigirse a los prestatarios latinos con publicidad falsa y préstamos abusivos.
En una demanda federal presentada en diciembre, el gobierno alegó que Colony Ridge le tendió una trampa a los prestatarios con préstamos que no podían pagar, mintió sobre las condiciones de los lotes en venta y se aprovechó de barreras lingüísticas al comercializar casi exclusivamente en español mientras que sólo proporcionaba documentos financieros cruciales en inglés.
Los fiscales federales esperan convencer al juez que supervisa el caso de que Colony Ridge incurrió en «redlining inverso», que es la práctica ilegal de conceder créditos en condiciones injustas a comunidades desfavorecidas de forma discriminatoria.
En marzo, el fiscal general de Texas, Ken Paxton, presentó su propia demanda contra la promotora, alegando que utiliza una agresiva estrategia de marketing para atraer a prestatarios vulnerables y convencerlos de que obtengan préstamos que no pueden pagar.
«La promotora se benefició de dirigirse a los consumidores con afirmaciones fraudulentas y prácticas de préstamos abusivos», declaró Paxton a principios de este año. «Sus prácticas engañosas han creado daños injustos y desproporcionados. Las comunidades cercanas han asumido un tremendo costo por el esquema que hizo a los desarrolladores de Colony Ridge una fortuna.»
John Harris ha afirmado que las demandas, que se hacen eco de los resultados de una investigación de Houston Landing sobre las prácticas empresariales de Colony Ridge, carecen de fundamento y se deben a la enorme atención prestada por políticos y grupos de derechas.
¿Recibirán compensación algún día los compradores de Colony Ridge?
Los residentes que afirman haber sido engañados al comprar terrenos de Colony Ridge esperan recibir algún tipo de indemnización en caso de que Texas y el Departamento de Justicia prevalezcan en sus demandas pendientes.
El Landing habló con varios expertos en discriminación en los préstamos, que afirmaron que tanto Texas como el gobierno federal tienen argumentos sólidos. Es posible que se llegue a un acuerdo, pero la distribución de las ayudas entre los antiguos residentes de Colony Ridge podría resultar difícil, ya que muchos se han mudado a otros lugares.
¿Cuál es el futuro de Colony Ridge?
Los abogados de Colony Ridge, el Departamento de Justicia y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor comparecieron ante el tribunal en agosto para una audiencia sobre el caso federal.
Ari Cuenin, de Stone Hilton, abogó por la desestimación del caso, alegando que el gobierno federal no alcanzó el estandard para las demandas por discriminación.
«Me costó seguir el argumento del gobierno cuando intentaron articular cuál es la norma legal,» dijo Cuenin ante el juez Alfred Bennett del Tribunal de Distrito de EE.UU.. «Se vino abajo durante su presentación.»
Bennett no dio ninguna indicación de cuándo podría pronunciarse sobre la moción de desestimación.
No se ha programado ninguna audiencia en el caso estatal, que fue transferido recientemente del Juez del Tribunal de Distrito de EE.UU. Keith Ellison al Juez de Instrucción Peter Bray.
Republish our articles for free, online or in print.
