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Esta historia fue publicada conjuntamente por The Texas Tribune y Houston Landing. Contáctenos si tiene sugerencias de noticias o comentarios.
El fiscal general de Texas Ken Paxton demandó el jueves a los promotores immobiliarios de Colony Ridge, en el área de Houston, acusándolos de prácticas engañosas en la venta, comercialización y concesión de préstamos que permitieron el desarrollo de su extensa urbanización.
Durante años, los residentes de Colony Ridge presentaron docenas de quejas sobre el desarollo ante agencias estatales, pero Texas ha mostrado tener pocas respuestas al abordar esas preocupaciones, según una investigación de The Texas Tribune y el Houston Landing. Paxton anunció la investigación de su oficina el pasado otoño, después de que los medios de comunicación de derechas vincularan el crecimiento de la urbanización con los altos niveles de inmigración ilegal en la frontera de Texas.
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Desde el 2019, se enviaron al menos 11 quejas de consumidores a la oficina del fiscal general sobre Colony Ridge, mucho antes de que Paxton le dijera a un locutor de radio conservador que su oficina investigaría. En aquel momento Paxton tambien dijo que “era una locura que pudieran establecer estas aldeas con inmigrantes ilegales”, pero afirmó que la legislatura no había otorgado a su oficina la “autoridad para hacer algo al respecto.”
La demanda del jueves marca la acción estatal más significativa hasta la fecha en contra de esta urbanización. Hace eco de muchas de las afirmaciones de una demanda del Departamento de Justicia de los Estados Unidos presentada contra Colony Ridge en diciembre. En la demanda del estado, Paxton argumenta que los promotores se concentran en los consumidores latinos nacidos en el extranjero con esquemas engañosos de ventas que conducen a tasas de ejecuciones hipotecarias altísimas.
“El desarrollo se benefició al enfocarse en los consumidores con reclamos fraudulentos y prácticas crediticias abusivas”, escribió Paxton en un comunicado. “Sus prácticas engañosas han creado daños injustos y desmezurados. Las comunidades cercanas han asumido un costo tremendo por el plan que generó una fortuna para los promotores immobiliarios de Colony Ridge”.
El promotor de Colony Ridge, John Harris, dijo que las acusaciones en ambas demandas no tenían fundamento y que la acción legal fue motivada por la reciente atención de los legisladores de Texas y los líderes del Partido Republicano tras la cobertura de los medios de derecha.
“Están siguiendo la misma línea que el Departamento de Justicia, no hay creatividad en las palabras de Paxton y estamos listos para defendernos contra esta demanda”, dijo Harris en un comunicado.
Nuevos detalles sobre las prácticas de comercialización de Colony Ridge
La urbanización de 33,000 acres fue descrita por legisladores conservadores y medios de comunicación el otoño pasado como un destino favorito para inmigrantes que viven en el país ilegalmente y como un centro para la actividad de los cárteles.
Si bien algunas partes de la demanda de Paxton repiten conclusiones similares presentadas por el gobierno federal, también alegan nuevos detalles sobre las prácticas comerciales de Colony Ridge.
La demanda afirma que los promotores lanzaron una estrategia agresiva de mercadeo que se basó en el engaño para atraer clientes potenciales. Alega que a los empleados de Colony Ridge se les proporcionó múltiples tarjetas SIM de teléfonos celulares para realizar llamadas desde celulares desechables y configurar docenas de cuentas de redes sociales para comercializar el desarrollo.
Un ex empleado dijo a los investigadores estatales que la empresa les exigía publicar en línea más de 60 anuncios de venta falsos todos los días desde cuentas falsas en redes sociales, según la demanda. Ese mismo empleado relató haber presenciado el despido de otro colega por no alcanzar la cuota, dice el documento.
Los documentos de la demanda se refieren con pseudónimos a los antiguos empleados de Colony Ridge que acordaron hablar con los investigadores estatales para “evitar acoso y/o represalias.”
La demanda argumenta que los desarrolladores les dijeron a los vendedores que usaran tácticas de mercadeo engañosas, como hacerse pasar por otras personas ante los posibles compradores y afirmar falsamente que las propiedades estaban listas para ser habitadas.
Cuando compraron terrenos en Colony Ridge, muchos clientes descubrieron que sus propiedades se inundaban con frecuencia y carecían de servicios básicos como agua y electricidad. Las altas tasas de interés hicieron que los propietarios se retrasaran en los pagos de sus préstamos, lo que permitió a Colony Ridge comprar otra vez las propiedades y repetir el proceso, según la demanda.
‘Mucho dolor y sufrimiento’
Una investigación de Houston Landing en diciembre encontró que el promotor inmobiliario del Condado de Liberty readquirió el 45 por ciento de las más de 35,000 propiedades que vendió durante la última década.
Seis días después de que se publicara esa historia, el gobierno federal demandó a Colony Ridge, acusando al promotor immobiliario de otorgar préstamos abusivos a decenas de miles de compradores latinos. Las acusaciones del Departamento de Justicia y de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor corroboraron las conclusiones iniciales del Landing: que Colony Ridge “no evalúa la capacidad de los prestatarios para pagar” sus préstamos, y que esas prácticas empresariales han dado lugar a una enorme actividad de compra, ejecución y reventa de propiedades.
Tanto las demandas de Paxton como las del DOJ alegan que a los compradores, en su mayoría latinos, “se les tendió una trampa para que fracasaran”.
Esto no es novedad para Suellen y Keilah Sánchez, quienes llevan años dando la voz de alarma sobre esta situación.
Las hermanas contaron al Landing y al Tribune en un reportaje anterior que el promotor les mintió diciéndoles que las ocho parcelas que habían comprado estaban “listas para ser habitadas”, les dio documentos fiscales incorrectos y les robó dinero antes de obligarlas a ejecutar las hipotecas.
Ambas presentaron quejas ante el Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios del estado, que investiga algunas quejas relacionadas con hipotecas. Una de esas denuncias fue enviada a la oficina del fiscal general en agosto del 2021, pero las hermanas no supieron de la oficina de Paxton hasta dos años después.
”Colony Ridge y las empresas asociadas han infligido dolor y sufrimiento significativo a numerosas familias e individuos”, escribieron en un comunicado.
Después de años de retrasos, Keilah Sánchez dijo que estaba emocionada y animada por el anuncio de Paxton el jueves.
“Nuestra lucha es por los derechos fundamentales a la felicidad y seguridad que cada individuo (afectado por Colony Ridge) merece”, dijeron las hermanas. “Seguimos comprometidas a ayudar a las agencias brindándoles pistas, información y apoyando a todos los que nos han pedido ayuda”.
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